これまで物流施設の開発や不動産投資は、低金利を背景に資金を調達しやすく、物流需要の拡大を見込んで積極的に進められてきました。しかし現在は、金利上昇、建築費・人件費の高騰、円安による資材価格への影響など、開発事業者にとって決して追い風とはいえない環境になっています。

日本銀行は2026年6月の金融政策決定会合で政策金利を引き上げ、その後短期金利は1％程度で推移しています。今後も金利が上昇する局面では、不動産開発に必要な借入コストが増加し、投資利回りを確保することがこれまで以上に難しくなります。

「単なる倉庫」から「社会インフラ」へ

一方で、物流施設への需要そのものがなくなるわけではありません。むしろ、物流施設は「単なる倉庫」から「社会インフラ」へと位置付けが変わりつつあります。

2026年4月からは、一定規模以上の荷主・物流事業者が「特定事業者」として指定され、中長期計画の作成や定期報告などが求められるようになりました。さらに、国が策定した「総合物流施策大綱（2026年度～2030年度）」では、物流効率化、物流DX・GX、物流人材、サプライチェーンの強靱化などが今後の重点施策として掲げられています。

こうした環境変化を考えると、これからの物流開発で重要になるのは「大きな倉庫をつくること」ではありません。どこに、どのような物流施設をつくれば、地域の物流効率を高め、長期的に安定した収益を生み出せるのか。この視点が、これまで以上に重要になります。

例えば、単なる保管スペースではなく、複数の荷主が利用できる共同物流拠点、トラックの待機時間や荷役時間を短縮できる施設、冷凍・冷蔵などの温度管理機能を備えた施設、再生可能エネルギーや省エネ設備を導入した施設など、物流現場の課題を解決できる施設には、今後も一定の需要が期待できます。

注目される「物流ファンド」と課題

そして、もう一つ注目されるのが「物流ファンド」です。

物流ファンドとは、投資家から集めた資金などを物流施設に投資し、賃料収入や施設価値の上昇などから収益を生み出す仕組みです。物流施設を「不動産」として所有するだけではなく、そこから生まれる継続的なキャッシュフローを金融商品として捉える考え方です。

しかし、ここにも課題があります。金利が上昇すれば借入コストが増加し、不動産投資全体の利回りにも影響します。また、建築費や土地価格が高止まりすれば、開発段階で十分な収益性を確保することが難しくなります。さらに、物流施設を建設したものの、想定していたテナントが入らない、地域の物流需要が変化する、施設が老朽化する、といった「出口」の問題も無視できません。

これからの物流ファンドに求められるもの

だからこそ、これからの物流ファンドには、「金融」だけではなく「物流を理解していること」が重要になると考えられます。

物流施設の立地を判断し、施設を開発し、テナントを確保し、実際の物流現場を運営する。そして、そこで蓄積した物流データやノウハウを次の開発や投資判断に活用する。つまり、物流事業と不動産事業、そして金融を一体化させることです。

物流を「運送」「倉庫」という単独の事業として捉えるのではなく、物流施設という社会インフラを開発し運営し、そこから生まれる価値をさらに次の物流インフラへ投資していく。

金利上昇や円安、建築費高騰など、物流開発を取り巻く環境は決して簡単ではありません。しかし、その一方で物流は社会に不可欠なインフラであり、物流効率化やサプライチェーン強靱化に向けた投資の必要性はむしろ高まっています。

これからの物流業界で求められるのは、「どれだけ多くの施設を持つか」ではなく、「どれだけ価値のある物流インフラをつくり、その価値を継続的に生み出せるか」なのかもしれません。

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